대지분할의 최소면적

1. 건축물이 있는 대지의 경우

관계법령 : 건축법 제57조,​건축법 시행령 제80조, 해당지방자치단체 건축조례

건축물이 있는 대지는 당해 지역의 건축조례가 정하는 면적에 미달되게 분할할 수 없습니다. 20-30㎡ 이내의 작은땅에도 원칙적으로 건축물을 건축할 수 있지만, 건폐율, 용적률, 대지와 도로의 관계, 건축물의 높이제한 등 각종 건축기준의 제한에 의해 현실적으로 건축할 수 없습니다. 대지분할제한 관련 규정에 따르면, 대지 최소면적에 대한 제한기준은 없지만 분할을 제한하는 최소면적은 규정하고 있습니다.

(1) 대지의 분할 제한(건축법 제57조)

​▪ 대지분할제한 면적

​건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위(건축법 시행령 제80조)에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없습니다.

건축물이 있는 대지분할제한은 건축법 제57조 규정에 따라 주거지역은 60m², 상업지역 150m², 공업지역 150m², 녹지지역 200m², 기타지역은 60m² 범위 안에서 당해 지방자치단체의 건축조례가 따로 정하고 있습니다. 서울시 조례의 경우에는 주거지역 90m², 상업지역 150m², 공업지역 200m², 녹지지역 200m²으로 대지분할제한 면적을 규정하고 있습니다.

2. 건축물이 없는 대지의 경우

관계법령 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조

​국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항 제4호 건축물이 없는 토지분할제한 규정은 무분별한 토지분할로 인한 국토의 난개발을 막고, 토지분할을 수단으로 한 부동산 투기를 방지하려는 것입니다.

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본 법률조항은 토지분할을 건축물의 건축이나 토지의 형질변경 등 토지의 실질적 이용을 목적으로 하는 토지분할과 단순히 단독 소유를 위한 지적공부 정리를 목적으로 하는 토지분할 모두에 대해서 개발행위허가를 받도록 하여 무분별한 토지분할의 증대로 인한 문제가 발생할 우려와 선별적 규제를 악용하여 투기를 목적으로 소규모 토지분할을 하려는 시도를 막는다는 점에서 그 의미가 있다고 할 수 있습니다.

​토지분할을 둘러싼 국토 훼손 및 부동산 투기가 심각한 사회적 문제로 인해서 원칙적으로 사전에 행정청의 허가를 받아야 함을 규정한 것이 본 법률조항의 취지라고 볼 수 있습니다.

​이에 ‘건축물이 없는 대지’의 분할제한에 관해서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조가 규정하고 있는데, 도시계획사업에 의하지 않는 토지분할을 할 경우에는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받도록 하고 있습니다.

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구체적으로 건축법 시행령 제51조에서는 「건축법」 제57조제1항에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할, 즉 주거지역은 60m², 상업지역 150m², 공업지역 150m², 녹지지역 200m², 기타지역은 60m² (이 범위 안에서 당해 지방자치단체의 건축조례가 따로 정함) 미만으로의 분할을 할 경우에는 개발행위허가를 받아서 분할해야 한다고 규정하고 있습니다.

​즉 대지분할에 있어서 건축물이 있는 대지의 분할은 규모 미만인 경우 건축법상 분할이 금지되고, 건축물이 없는 대지의 분할은 규모 미만인 경우, 개발행위허가를 받아서 분할할 수 있습니다. 또한 둘 다 규모 이상이면 금지, 허가 모두 해당사항이 없습니다. 다만, 규모 이상이라고 하더라도 지적법령상 분할절차는 밟아야 하고 등기도 정리해야 합니다.

※ 토지의 분할은 최종적으로 지적공사에 측량을 의뢰하여 측량ㆍ수로조사 지적에 관한법에 따라 분할 허가 절차를 이행하게 됩니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

제51조(개발행위허가의 대상) ① 법 제56조제1항에 따라 개발행위허가를 받아야 하는 행위는 다음 각 호와 같다.

1. 건축물의 건축 : 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물의 건축

2. 공작물의 설치 : 인공을 가하여 제작한 시설물(「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 제외한다)의 설치

3. 토지의 형질변경 : 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)

4. 토석채취 : 흙·모래·자갈·바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것을 제외한다.

5. 토지분할 : 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지의 분할(「건축법」 제57조에 따른 건축물이 있는 대지는 제외한다)

가. 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할

나. 「건축법」 제57조제1항에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할

다. 관계 법령에 의한 허가·인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할

3. 개발제한구역내의 분할제한 

관계법령 : 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법시행령 제16조

개발제한구역내에서는 일반필지는 200제곱미터, 주택 또는 근린생활시설의 건축시는 330제곱미터 이내로 분할할 수 없습니다. 

다만, 아래의 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있습니다.

① 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 공익사업의 시행을 위한 경우 

② 인접토지와의 합병을 위한 경우 

③ 사도법에 따른 사도, 농로, 임도 그 밖에 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우 

④ (시행령)별표2 제3호 가목에 따른 토지의 형질변경을 위한 경우. 다만, 분할 후 형질변경을 하지 아니하는

    다른 필지의 면적이 60제곱미터 미만인 경우에는 제외한다.  

 

4. 토지거래허가구역내의 분할제한

관계법령 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제118조

토지거래계약의 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적은 아래와 같습니다.

- 주거지역 : 180제곱미터 이하 

- 상업지역 : 200제곱미터 이하 

- 공업지역 : 660제곱미터 이하 

- 녹지지역 : 100제곱미터 이하 

- 도시지역안에서 용도지역의 지정이 없는 구역 : 90제곱미터 이하 

- 도시지역외의 지역 : 250제곱미터 이하 (농지의 경우는 500제곱미터 이하, 임야의 경우는 1,000제곱미터 이하) 

 

5. 농지법상의 분할제한

관계법령 : 농지법 제22조

농업생산기반사업이 시행된 농지는 대규모 영농을 권장하기 위해 2,000제곱미터 이하로는 농지분할이 금지된다. 

 

 

6. 민법상의 (공유물)분할제한

관계법령 : 민법 제268조

공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있으나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다. 

                                                                    

7. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 분할제한

관계법령 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조

대지 위에 구분소유권의 목적인 건물(아파트 등의 집합건물)이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는

그 건물 사용에 필요한 범위내의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.