서울시 청년임대주택

2030역세권 청년임대주택이란?

서울시와 서울주택도시공사는 청년층의 서울유출을 막고 획기적으로 청년주택을 공급하기 위해 역세권 2030 청년주택을 추진하고 있다. 대중교통 및 도서관, 어린이집 같은 서비스 시설이 충분한 역세권지역에 각종 규제와 제약을 풀고 용도지역 상향등의 인센티브를 제공하고 심의 및 허가 절차를 간소화해 민간사업자의 참여를 이끌 계획이다. 민간사업자는 규제완화와 용도지역 변경 해택을 받는 대신 주거면적 100%를 준공공임대주택으로 지어야 한다. 이 가운데 10~25%를 소형 공공임대주택(전용 45㎡ 이하)으로 확보해 대학생ㆍ사회초년생ㆍ신혼부부 등의 청년층에게 주변시세의 60~80%로 우선적으로 임대주택을 제공할 계획이며 나머지 준공공임대주택의 경우 임대의무기간 8년, 임대료 상승률 연5% 이내로 제한하기로 했다. 역세권 2030 청년임대주택은 3년간 한시적으로 운영해 교통이 편리한 역세권에 청년들의 안정적인 살자리를 마련하고, 규제완화를 지속할 경우 실제 개발 사업이 이뤄지지 않고 땅값만 오를 수 있어 한시적으로 3년이라는 기간을 정했다.

역세권 임대주택이 중요한 이유

2030 역세권 청년임대주택의 사업대상지는 철도 및 지하철이 2개 이상 교차하거나 버스 전용차로 또는 30m이상 도로에 위치한 역세권에서 250m(승강장 기준)이내인 대중교통중심지이며, 한양 도성으로 둘러싸인 도심은 제외된다.

용도지역 변경 기준표 ⓒ역세권 청년주택 건립 및 운영기준, 서울시

청년 임대주택을 역세권으로 한정한 이유는 직주근접을 통한 교통비용 축소, 고밀개발에 따른 개발면적 감소 효과, 대중이용률 향상효과 등 여러 가지 측면에서 사회적 비용을 최소화하고 편익을 최대화 할 수 있다.1) 특히 대중교통 접근성에 대한 선호도가 높은 청년층의 수요를 해결할 수 있다. 

서울시의 역세권은 기반시설 및 사회시설이 양호한 반면, 시가지 평균 개발밀도와 유사한 개발밀도를 유지하고 있어 개발의 여지가 많다. 기반시설의 경우 역세권의 도로율은 25.3%이나 서울시 평균 22.3%보다 높고 주차장도 0.082대/인 으로 서울시 평균 0.006대/인 보다 많이 확보되어 있다. 개발밀도 또한 역세권이 160%로 시가지 평균인 163%보다 낮고 법정용적률이 281%정도이나 개발된 용적률은 160%에 그치고 있는 실정이다. 이런 역세권 현황은 개발 가능성이 충분할 것으로 판단되어 지며 역세권 가용지의 30%만 개발 되도 21만호를 공급할 수 있어 많은 효과를 기대할 수 있다.

역세권 개발 시 대중교통이용이 용이하고, 입주가가 청년층임을 감안할 때 주차장 설치 대수의 완화가 가능(법정 설치 대수의 50%로 완화 가능)하며, 이는 사업성이 좋아지고 그만큼 청년층에게 낮은 임대료로 공급할 수 있는 가능성을 만들어 준다.

수요와 공급의 법칙

2030 역세권 청년임대주택의 가장 큰 특징은 역세권 지역에 대량의 청년임대주택이 건설 가능하다는 점에 있다. 역세권 가용지의 30%만 개발되어도 서울시 청년빈곤자 120만명 중 17.5%인 21만 명 이상에게 해택이 돌아 갈 것이다. 뿐만 아니라 대량으로 공급되어진 임대주택은 주변시세에도 영향을 주어 소형 민간임대주택들의 가격이 낮아질 것이며, 같은 가격에 양질의 주거환경에서 생활 할 수 있는 여건이 마련되어 질 것이다. 

2010년 현재 서울시에 거주하고 있는 청년 중 최저주거기준에 미달하는 집에 37만 명의 청년들이 살고 있다. 열악한 환경에도 불구하고 청년들이 살고 있는 주거는 가격마저 비싸다.2) 청년들의 대부분이 거주하고 있는 고시원의 방값(152,685원)은 강남 타워팰리스의 평당 월세(118,566원)보다 1.3배 높고, 일반 아파트(46,437원)보다는 2.3배기 높다. 이런 방값역전 현상은 청년의 주거권이 환경과 비용의 사각지대에 놓여 있음을 증명하고 있다.3)

한국의 부동산 시장에서 임대시장의 규모는 전체의 45%를 차지하며, 그중 40%가 민간임대주택이며 나머지 5%가 공공임대주택일 정도로 임대주택의 수가 절대적으로 부족한 실정이다. 네덜란드의 수도인 암스테르담의 경우 공공임대주택이 전체 주택의 61%나 차지하고 있으며, 네덜란드 전체에서는 32%, 오스트리아는 23%, 덴마크 19%, 스웨덴 18%가 공공임대주택이다. 또한 공급주체들 대부분이 사회협동조합으로 수익이 목표가 아닌 주거복지에 목표가 있다.

주거에서 수요가 많아지면 가격이 올라가고 공급이 많아지면 가격이 낮아지는 수요와 공급의 법칙이 작용하고 있다. 청년들을 위한 가격이 낮고 주거환경이 좋은 임대주택이 역세권에 지어질 경우 청년들을 상대로 한 비역세권의 민간임대주택들의 가격이 낮아질 것이며, 청년들이 자신들에게 맞는 임대주택을 고를 수 있는 기회를 줄 것이다.

현재 2030 역세권 청년임대주택을 희망하는 토지주의 신청분 중 사업성이 있다고 판단된 87건과 추가 검토 중인 103건이 진행 중에 있으며, 한강로 2가, 충정로3가 2곳이 시범사업으로 11월에 착공을 시작하였다. 도시, 건축, 교통, 시공, 금융 등 분야별 전문가로 구성된 청년주택 통합실무지원단에서 사업이 가능하다고 판단된 87건만 진해하여도 청년임대주택은 25,852호(공공임대 4,830호, 민간임대 21,022호)가 공급가능하다.

2030역세권 청년임대주택의 첫 삽

시범사업지로 선정된 한강로 2가는 지하철4호선과 6호선이 교차하는 삼각지역에서 250m안쪽에 위치하고 있으며, 버스전용차로가 지나가는 곳에 위치한다.

한강로 2가 시범사업지 위치도 ⓒ서울시청 청년주택 발표자료

기존 제3종 일반주거지역을 일반상업지역으로 종 상향시키고 청년주택 1,088호(공공임대주택을 371호, 민간임대주택 717호)를 건립할 예정이다. 또한, 청년들이 창업 및 커뮤니티를 지원할 수 있도록 여가 및 커뮤니티 시설(휴게실, 마을기업생산품 판매장, 쿠킹스튜디오, 공동부엌, 체력단련실, 체육교실 등), 지역네크워크·청년활동지원 시설(실습장, 배움터, 디지털열람실, 홍보 및 문화 전시관), 코워킹 및 교육지원 시설(대강당, 소강당, 인큐베이팅, 카페형 코워킹룸, 회의실, 열람실 등), 업무시설(문서보관실, 열람실, 데이터자료실, 회의실, 사무실)이 7,100규모로 설치될 예정이다. 단위세대는 청년들의 수요를 고려하여 공공임대의 경우 45㎡이하, 민간임대의 경우 60㎡로 설치하여야 하며, 삼각지의 경우 전용면적 15㎡, 17㎡, 36㎡타입의 소형평형 위주로 공급될 것이다.

한강로 2가 시범사업 배치도 ⓒ서울시청 청년주택 발표자료

임대료는 공공임대주택이 주변 유사시설 임대료의 60~80%의 수준으로, 민간임대주택은 90%이하로 책정할 예정이다. 또한 토지주도 원활한 임대를 위해 주변 시세보다 낮게 책정하려고 하고 있으며, 서울시와 협의하여 결정할 예정이다. 

완화된 주차 설치대수를 보완하기 위해 서울시는 필요할 때마다 빌려 타는 ‘나눔카’를 주차 대수의 10%를 확보하도록 하였으며, 입주자격도 차량 미운행자 및 미소유자에 한해 공급하기로 하였다.

시범사업지인 충정로 3가는 지하철 2호선, 5호선이 교차하는 충정로역 주변으로 기존 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경하고 청년주택 499호(공공임대 49호, 민간임대 450호)로 건립할 예정이며, 인근 대학 및 문화시설과 연계하여 공연장, 문화교육창업시설등의 커뮤니티 시설을 1,900㎡규모로 설치할 예정이다.

충정로 3가 시범사업지 위치도 ⓒ서울시청 청년주택 발표자료

충정로 3가 시범사업 배치도 ⓒ서울시청 청년주택 발표자료

공생으로 만들어지는 청년주택

2030 역세권 청년임대주택은 공공과 민간이 임을 합쳐 청년들을 위한 임대주택을 제공하는 사업이다. 공공에서 용적률 상향, 인허가 기간 축소 및 인허가 절차 간소화, 세제해택을 주고 민간사업자는 주거면적의 100%를 임대주택으로 지어 청년에게 입주 우선권을 주는 사업이다. 임대주택은 기부체납 및 용도지역 상향 정도에 따라 10~25%의 공공임대주택을, 나머지 75~90%는 민간임대주택을 건립하여야 한다. 또한 도시, 건축, 교통, 등 분야별 전문가들이 사전 검토를 시행하여 민간사업자들이 사업성 여부를 판별할 수 있게 지원하고 있다. 이처럼 공공에 의해 주도적으로 만들어 지는 사업이 아니기 때문에 공공과 민간사업자간의 서로 공생할 수 있도록, 민간의 분야별 전문가들의 도움을 주는 형태로 진행 된다. 

또한 주차장 설치 기준완화에 따른 거주민의 자동차 이용수요를 위해 나눔카 설치를 의무화 하여 다수의 사용자들이 이용 가능하도록 하였다. 공공임대주택과 민간임대주택을 함께 계획하도록 하고 동일한 구조 및 마감재를 사용하고, 공동이용시설의 사용상의 불리, 동선분리와 같은 차별 및 불편 문제가 발생하지 않도록 사회혼합을 고려한 건축계획수립을 요구하고 있다. 이는 역세권 청년주택 건립 및 운영기준에 명시하여 심의시 검토될 수 있도록 하였다. 

임대료 또한 청년주택 운영 자문위원회의 자문을 통하여 결정하도록 하고 임대료 인상에 대한 규제(5%)를 명시하고 표준협약서를 체결하도록 하였다.

청년 주거난 이슈화 되다!

2030 역세권 청년임대주택은 아직 시작단계에 있는 사업이다. 청년주거의 심각성은 2010년대부터 학계에서 논의되어 오던 사항 이었으나 일자리확보라는 정책들에 밀려 많은 사회주택, 협동주택등 소규모의 사업들로 진행되어 왔다. 하지만 서울시에서 청년들의 주거난을 해결하기 위한 청년주택건설 정책이 발표 되면서 많은 곳에서 청년들의 주거문제의 심각성이 주지되기 시작하였다. 부천시는 청년주택의 첫 입주자 모집을 하였으며, 부산의 경우 2022년까지 공공임대주택 7만3천호중 절반이 넘는 3만8천호를 청년에게 공급하기로 결정하였다. 비영리 단체나 협동조합에서 진행하던 셰어하우스도 시가 직접 지어 청년에게 공급할 예정이다. 대우건설, 대림건설 등 주요 건설업계 또한 청년주택 건설에 적극 참여하기 위해 전담 회사를 건립을 추진 중이다.

현재 서울에서 신규의 택지개발 사업을 찾기 어렵고 재개발 재건축등 도시정비사업의 경우 인허가에 장기간 소요되기 때문에 꾸준한 일감을 얻기 위해 2030 청년 주택에 손을 댈 수밖에 없으며 사업자금을 서울시에서 2%의 금리로 받을 수 있고 건설 외에 운영관리를 통해 부가가치를 창출하는데 관심이 모아지고 있다.

무엇보다도 청년주택의 이슈는 법의 개정에 있을 것이다. 서울시의 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례가 2016년 7월 14일 제정되었으며, 공공주택을 청년층, 장애인 등 주거취약계층에게 우선 공급하는 공공주택특별법 개정안이 11월 17일 국회 본회의를 통과하여 12월 2일 개정되었다.

1) 역세권 개발과 수도권 공간구조 재편, 이창무외 2인, 2007 「국토계획」

2) 청년층 주거문제의 현황과 과제 2013. 김서연. 「도시와 빈곤」

3) 대학생 주거권 네트워크 청년주거실태조사팀 자료 참조.(2012년 11월)

서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례