주산연 “내년 집값 상승세 둔화… 분양물량 30% 감소”

전국 집값 3.5% 상승… 신규 분양물량 35만가구

금융정책 최대 변수… DTI 완화 종료 3분기 변곡점

주택산업이 내수 견인… 일관된 활성화 정책 필요

내년 주택가격 상승세는 올해보다 둔화되며, 분양물량은 30% 가량 줄 것이라는 전망이 나왔다.

주택시장의 가장 큰 변수는 금융정책으로, LTV·DTI 규제완화 종료 시점인 3분기가 최대 변곡점이 될 것이라는 분석이다.

주택산업연구원은 2일 ‘2016년 주택시장 전망’ 보고서를 내고 이같이 밝혔다. 전국 집값은 3.5%, 전세가격은 4.5% 상승하고 분양물량은 35만가구로 올해보다 30% 가량 줄어 거래·공급·가격 모든 부문에서 올해보다 뒷걸음 칠 것으로 내다봤다.

이에 따라 내년에도 내수중심으로 거시정책을 확장적으로 운용해야 하는 상황이기 때문에, 주택시장의 안정적 성장은 유지할 필요가 있다고 지적했다.

보고서는 5대 영향 변수로 △전세 △공급 △가계부채 △대출규제 △금리를 꼽았다. 특히 가계부채, 대출 규제, 금리 등을 포괄하는 주택금융정책에 의해 시장변동이 커질 수 있다고 주장했다. 　　

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “따라서 내년에는 정부가 ‘시장의 자율적 조정기능에 의한 주택시장 안정’인지, ‘규제정책에 의한 주택시장 관리’인지 둘 중 하나를 선택해야 하는 골든타임이 될 것”이라며 “선택 결과에 따라 주택시장 향방이 달라질 수 있다”고 강조했다.

수도권 집값은 내년에는 4% 올라 올해(추정치 4.5% 상승)보다 상승폭이 줄어들 것으로 예상했다. 전셋값은 5.5% 상승해 역시 올해(추정치 7% 상승)보다 오름폭이 둔화될 것으로 예상했다.

지방의 주택 매매가 상승률은 올해 3%에서 내년에는 1.5%로, 전셋값은 올해 3%에서 내년 2.5%로 모두 올해보다 상승폭이 줄어들 전망이다.　　

관심을 모으는 내년 공급물량은 인허가 52만가구, 분양 35만가구, 착공 49만가구, 준공 44만가구 수준이 될 것으로 전망했다.

이는 인허가물량은 올해(추정치 72만가구)보다 약 28% 정도가 줄고, 분양물량은 올해(추정치 48만가구)보다 27% 감소한 수치다.

올해 공급실적은 △금융위기 이후 누적적으로 쌓여온 대기 및 보유물량 △2015년 사업계획물량 △2016년 계획물량의 조기공급이 일시적으로 몰린 현상으로 내년까지 지속될 수 없을 것으로 내다봤다.

하지만 이를 시장 침체로 해석해서는 안된다는 지적이다. 주택 거래·공급이 줄겠지만 올해 공급물량이 급증한 ‘기고효과’라는 분석이다. 지표상으로 보면 주택산업은 여전히 경제 전반을 견인할 수 있는 유일한 산업이라고 주장했다. 

특히 수도권 주택시장이 갓 회복된 상황에서 주택소비 심리가 위축되면 올해 급증한 공급물량 소진이 어렵게 된다는 것이다. 게다가 내수 중심의 확장적 거시정책이 필요한 상황에서 경제적으로도 위험할 수 있다고 지적했다. 

올해 일시적으로 급증한 주택공급 물량은 시장의 자율조정 기능이 유지돼야 해소될 수 있다고  주장했다. 이에따라 본격적으로 입주가 시작되는 2017년에 국민들이 분양받은 신규주택으로 원활하게 주거 이동할 수 있도록 여건을 조성해야한다고 강조했다. 

지난 8년간 제로금리 정책을 일관되게 유지하고 있는 미국 주택정책을 반면교사 삼아 내년에는 인내력을 가지고 주택시장이 안정 궤도에 진입할 수 있도록 일관적 정책을 추진할 필요가 있다고 조언했다.

김 위원은 “내년에도 전세가격 상승에 따른 국민의 주거비 부담이 예상되는 만큼 주택금융정책이 최초 주택구입자의 매매시장 진입에 제약요건으로 작용해선 안된다”고 주장했다.

김 위원은  “가계부채 건전성 관리는 주택소비심리 위축 없이 금리 인상 쇼크에 대비할 수 있는 방향으로 금융정책과 주택정책의 통합적 조율을 거쳐 진행돼야 한다”고 강조했다.