소규모 건축물 ‘설계·감리 분리’ 복수용도 같은 용도시설군 인정

소규모 건축물 ‘설계·감리 분리’ 복수용도 같은 용도시설군 인정

<661㎡이하 다가구·다중, 495㎡이하 일반건축물/30세대이하 공동주택>

허가권자가 감리자를 지정하는 소규모건축물 범위가 마련됐다. 건설업 면허 없이 시공가능한 건축물인 661㎡이하 다가구주택 및 다중주택, 495㎡이하의 일반건축물과 분양목적 30세대이하 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)은 앞으로 공사감리자가 허가권자에 의해 지정돼 감리계약이 체결된다. 또 복수용도는 같은 건축물 내에서 성격이 유사한 같은 용도시설군 내에서만 가능해진다.

다중주택은 최근 1인가구 증가 추세를 반영해 다가구·다세대주택과 같이 건축물 총량이 아닌 앞으로 주택부분(주택부분 면적 330㎡ 이하, 주택 층수 3개층 이하)을 기준으로 산정돼 건축규모 기준이 확대된다.

국토교통부는 4월 22일 이 같은 내용을 담은 건축법 시행령 및 시행규칙 개정안을 6월 1일까지 입법예고한다고 밝혔다. 노후건축물 리뉴얼 등 건축투자활성화와 건축물 안전을 위해 올 1월과 2월 개정된 건축법에서 위임한 사항 그리고 건축규제 개선내용이 포함돼 있다.

건축법 개정에 따른 하위규정으로는 허가권자 감리자 지정 소규모건축물 범위, 건축물 복수용도 인정범위, 결합건축 절차 및 관리기준 등이 해당된다. 다음은 입법예고 내용.

◆ 광역단체장 공사감리자 모집공고로 ‘감리자 명부’ 작성, 모집공고·지정방법은 조례로

앞으로 허가권자가 공사감리자를 지정하는 건축물의 대상은 ‘건설산업기본법’ 제41조제1항 각호에 해당하지 아니하는 소규모건축물(단독주택 중 단독주택은 제외)과 건축법 제11조에 의한 건축허가대상 건축물로서 분양을 목적으로 하는 아파트·연립주택·다세대주택(30세대 이하)이다.

광역단체장은 시장·군수·구청장과 협의해 건축사에 한하여 공사감리자 모집공고를 통하여 공사감리자 지정을 위한 공사감리자 명부를 작성해야 한다. 단, 감리자 선정에 관한 사항은 공사감리 업무량 및 건축사분포 등을 고려해 시·도 지방자치단체 조례에 따라 권역별로 운용할 수 있다. 세부 감리자 모집공고, 지정방법 등은 지방자치단체 조례로 위임됐다.

건축물 복수용도 인정 범위도 마련됐다. 같은 건축물에서 복수용도는 성격이 유사한 같은 용도시설군(9개)내에서 가능해지며, 다른 용도 시설군과의 복수용도는 건축위원회 심의로 허용된다.

◆ 결합건축, 2개 대지 100m 이내…건축협정구역, 특별건축구역도 가능

일명 ‘용적률거래제’로 일컬어지는 결합건축은 상업지역 등 외에 건축협정구역, 특별건축구역 등으로 확대된다. 결합대상은 2개의 대지가 100m이내 이면서 건축여건이 유사한 동일 지역(구역)에서 가능하다. 기존 용적률 대비 20%를 초과하는 결합은 지자체 공동위원회(건축 및 도시) 심의를 통과해야 한다.

또 공유수면 위에 인공대지를 설치하고 건축하는 부유식 건축물은 대지와 도로접도 기준 등의 건축법 기준이 배제된다. 현행 건축 시에는 대지 전부에 대한 소유권리가 확보돼야 하지만, 앞으로 도심 속 재건축 또는 리모델링은 건축물의 설비나 지붕, 벽 등의 노후화나 손상 등으로 기능유지가 곤란한 경우 대지공유자의 80% 동의로 가능해진다. 이번 입법예고에는 국민불편 해소, 투자활성화를 겨냥한 규제개선 내용도 다수 포함됐다. 앞으로 30㎡이하 소규모는 제1종근생시설로 포함돼 주거지역 입지가 허용된다. 이에 따라 그동안 제2종근린생활시설로 분류돼 주거지역 입지가 제한됐던 부동산중개소, 금융업소 등이 전용주거지역 또는 지구단위계획 구역 내 입지해 주민밀착형 소규모창업이 가능해졌다.

여기에 더해 소규모창업 지원을 위해 인쇄업·제조업 등은 개별 소유자 사업장 면적만으로 규모가 산정된다. 그동안 제2종근린생활시설인 비공해제조업소는 건물 내 사업장이 있는 경우 업종별 총량제가 적용돼 합산면적 500㎡ 이상이면 공장으로 용도변경이 필요했다. 예를 들어 인쇄업의 경우 규모산정이 기존사업자와 후발사업자의 면적을 합산함에 따라 면적이 500㎡ 초과하면 후발 사업자 창업이 불가했던 것. 앞으로는 규모산정이 소유자별 면적규모로 산정되는 소유자별 총량제로 바뀌어 기존사업자의 입주여부와 관계없이 후발사업자 창업이 가능해진다.

◆ 다중주택, 건축규모 기준산정 ‘건축물 총량→주택부분 기준’…

   장애인 편의시설 면적제외 적용 모든 건축물로 확대

아울러 다중주택도 기존 건축물총량기준에서 다가구, 다세대, 연립주택처럼 주택부분만 기준으로 해 규모가 산정된다. 이렇게 되면 다중주택은 주택부분만 면적 330㎡이하, 주택 층수 3개층 이하로 충족하면 돼 이전에 비해 건축규모가 확대된다. 주상복합 건축물이 서로 마주보는 경우 인동거리는 상업 건축물 높이를 제외하고 공동주택의 높이를 기준으로 산정하도록 기준이 개선됐다. 산후조리원은 앞으로 화재위험성이 높은 공장, 위험물 저장 및 처리시설과 같은 건축물 내 함께 설치할 수 없게 된다.

‘국토교통 현장점검 건의과제’ 개선내용도 이번 입법예고에 포함됐다. 앞으로 장애인용 엘리베이터 등 장애인 편의시설 면적 제외 대상이 기존 19개 용도 건축물에서 모든 건축물로 확대된다. 대지공지기준도 개선됐는데, 2개 이상의 도로 중 대지 한 면이 20미터 이상인 도로에 접한 녹지에 접한 경우에는 너비가 가장 넓은 도로면의 건축물은 공지기준을 적용하지 않기로 했다.