부동산 개발사업을 위한 필수 조건 에코티

P/F (Project Financing) 란 무엇인가?

부동산 개발사업을 시행할 때 꼭 필요한 것이 자본조달방법의 하나인 P/F이다.

통상 금융자금조달로 이해되는 P/F(Project Financing)는 시행사에서 계획한 사업에 대한 소요자금, 조달가능자금, 차입 또는 투자받을 자금 등의 면밀한 분석을 하고 사업자금의 원활한 확보를 기하여 사업 목표를 적기에 달성할 수 있는 방안을 구축하는 것이다.

개발사업에 소요되는 자금 전액을 투자하여 사업을 추진하는 사업자는 거의 없다. 소액인 경우(빌라신축사업, 다가구신축사업 등)에는 다소 있기도 하나 자금이 수십억~수백억씩 소요되는 사업에 있어서는 더욱 그렇다.

여러 가지 측면에서도 자기자금만 가지고 사업을 추진한다는 것 자체가 비효율적이다. 따라서 최근 금융기관의 P/F 추세에서도 볼 수 있듯이 사업자금중 20%~30%는 자기자금으로, 나머지 금액은 금융을 통해서 조달하는 것이 보편적인 형태이다.

흔히 자기자금을 EQUITY (한글로는 에코티 혹은 에쿼티라고 쓴다. 에쿼티가 맞는 발음으로 보이나 현장에서는 에코티를 많이 쓰므로 여기서는 에코티로 표기하기로 한다. 번역하면 자본, 혹은 지분투자로 번역할 수 있다) 라 한다.

정확한 사업수지분석을 통해 금융기관에서 이 사업은 분양에 문제가 없고 현금흐름상 P/F를 지원했을 때 대여자금의 회수에 문제가 없겠다고 판단이 되어야 P/F가 성사되는 것으로 개발사업에 있어서 사업의 성사에 가장 기본적인 업무가 된다.

안정적인 자금 회수와 리스크 헷지를 위하여 금융기관에서 요구하는 사항을 분석, 검토, 준비하고 시행사의 요구사항을 반영한 수정을 수차례 반복하며 적기에 자금을 조달하는 계획을 세우고 집행하는 것이 P/F 이다.

 

 

equity의 의미

equity란 채권자나 주주의 지분(持分)이란 의미도 있고, Return on Equity(자기자본이익율)에서처럼 '자기자본'으로 해석되는 경우도 있다.

자기자본비율은 총자산 중에서 자기자본이 차지하는 비중을 나타내는 지표로 흔히 기업 재무구조의 건전성을 가늠하는 지표로 쓰인다.

사업에서는 자기보유자금이나 동원이 가능한 자금을 투입하고 차입자금을 사용하는 leverage(지렛대 이용, 여기서는 부채 혹은 차입금을 말한다)를 이용한 지렛대 효과로 수익률을 극대화하게 되는데 이 때 사용되는 개념이 에코티이다.

그 예를 들면, 어떤 부동산을 5억원에 매입하면서 금융기관에서 2억을 빌리고 보증금 5천만원을 안고 샀다고 하면 본인의 순수 투입자금인 2억 5천만원을 에코티라 한다.

이 때 전체 자산 중 에코티율은 50%이다.

이 부동산을 10억 이상에 매각하여 비용을 제외한 수익금 5억이 발생하였다면 순자산 2.5억에 대한 에코티 투자수익율은 200% 가 된다.

P/F를 통한 개발사업에서 에코티란?

부동산 개발사업(흔히 시행이라고 한다)의 경우에 시행자나 건축자가 자기자본이 없이 대출만으로 사업을 하게 되면 부도의 위험이나 투자 책임에 대한 모럴해저드가 발생할 위험이 있으므로 이 리스크를 헷지하는 방법으로 시행자나 건축자의 에코티를 요구하게 된다.

P/F 관련대출을 하는 경우 에코티 투여를 20~30% 로 하라는 등의 권장 기준이 있다. (위험성이 크지 않은 경우 20% 정도)

금융기관에서는 일반적으로 이 에코티에 대하여 매수시의 계약금, 설계비, 기타 비용 및 공사비 선 투자금도 포괄적으로 인정하고 있다.

에코티 검토는 다음과 같이 한다.

총 분양수입은 고려하지 않고, 해당 사업에 쓰이는 총 사업비(토지비 + 건축비 + 제경비 등)에서 에코티가 투여된 비율을 산정한다. 여기서 에코티율은 토지지출비용, 기타 비용(설계, 감리, 인수비용 등)과 공사비 선투자비용 등을 모두 합하여 전체 사업비용 대비 비율(%)을 말한다.

아파트 시행사업의 경우 에코티 요구비율은 시행사의 재무능력, 시공사의 보증 한도 등에 따라 달라지며, 일반적으로는 최소 10% 이상 이므로(저축은행의 경우에는 최소 20% 이상) P/F 대출은행은 이 비율을 요구하게 된다. 비단 아파트사업 만이 아니라 일반 건축 자금 대출도 이 비율을 요구하는 경우가 대부분이며, 사업의 특성에 따라서는 더 큰 비율을 요구하기도 한다.

에코티율이 10%일 경우 총사업비가 200억이면 10%인 20억을 금융기관에 에코티 하게 된다. 그 방식은 토지계약금 등 이미 집행된 비용을 포함한 20억을 현금이나 자산의 형태로 보유한 것을 증명하여야 한다. 경우에 따라서는 증명에 끝나지 않고 해당 금융기관에 현금예치를 요구하여 사업 진행에 따라 에코티를 선집행하는 경우도 있다.

시행사업의 경우 시행사의 자기 자본이 이 에코티를 충당할 수 있는 경우는 흔하지 않으며 자금능력이 충분한 시행사도 다른 사업을 위한 자금으로 보유하기 때문에 에코티 이상의 자금을 투여하지 않는 것이 일반적이다.

따라서 시행사는 P/F 대출의 전제 조건으로 금융기관이 요구하는 에코티를 맞추기 위하여 이를 차입금으로 해결하게 되는데 이를 에코티 대출(투자자의 입장에서는 에코티 투자)이라 하며 이는 고수익을 얻을 수 있는 투자의 한 형태로 자리 잡아 가고 있다.