건물 투자수익률 계산

 

 

많은 사람들은 내집마련을 꿈으로 살고 있고, 그것은 우리의 삶에서 매우 중요한 일입니다.

내집을 마련하는 사람들이 모두 새로 집을 짓는 것이 아니고 대부분은 이미 지어진집을 사서 내집마련의 꿈을 이룬다고 봐야하겠습니다.

좀더 노력하고 허리띠를 졸라맨다면 근린생활시설건물(상가건물)을 지을수도 있겠습니다.

 

투자하기에 앞서 상가에 대한 투자수익율 계산방법을 알아 보겠습니다.

 

1. 가장 간단한 계산방법(매장1개를 분양 받는경우)

((1년월세-대출이자)/(분양금액-대출금액-임대보증금))×100

= ((600,000원 × 12개월 - 2,800,000원) / 100,000,000원 - 40,000,000원 - 10,000,000원)) × 100 = 8.8%

 

2. 근린생활시설을 신축하는 경우의 계산방법

(지분)수익율을 구하기 위해서는 해당지역의 공실율, 관리비등을 알아야 합니다.

연면적 : 1,000평

공사비 : 8,000,000,000원

대출금액 : 4,000,000,000원

대출이자 : 연6%

보증금 : 500,000,000원(평당 500,000원)

월세 : 600,000,000원(평당 50,000원)

 

공실율 : 국토교통부에서 매분기별자료를 공개하고 있습니다. 국토교통부의 통계누리에 가서 내용을 확인하면 됩니다. - 5%

관리비 수입 : 관리를 평당 2만원 받아서 실제 관리하는데 드는 실비가 평당 1만원이라면 20,000원 - 10,000원 = 10,000원을 관리비 수입으로 봅니다.

기타수익 : 주차료등 가능한 수익금액 - 0원

 

가능총수익 = 월세 + 관리비수익 + 기타수익

유효총수익 = 가능총수익 × (100% - 공실율)

 

(지분)수익율

= 지분소득 / 지분투자금액

= (유효총수익 - 대출이자) / (총공사비 - 보증금 - 대출금액)

= (((월세 + 관리비수익 + 기타수익) × (100% - 공실율))- 대출이자) / (총공사비 - 보증금 - 대출금액)

= (((600,000,000원 + 120,000,000원 + 0원) × (100% - 5%)) - 20,000,000원) / (8,000,000,000원 - 500,000,000원 - 4,000,000,000원)

= 12.7%

 

위의 식에 각자의 여건에 맞는 수치를 대입해보면 수익율을 알아 볼수가 있습니다.

특히, 최근 공실율은 9~13%까지 치솟아 있는 상황입니다.

 

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