개발행위허가 및 농지전용허가

 

개발행위허가 및 농지전용허가

○개발 행위(형질변경)이란?
지목이 대지가 아닌 농지를 건축물을 건축하기 위해 허가를 통하여 지목을 대지로 바꾸는 행위를 말하여 절토, 성토, 정지, 포장 등 토지의 행상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립등의 행위를 하는 것을 형질 변경이라 합니다. 즉 농지인 밭과 논을 대지로 변경해야 건축을 할 수 있게 되는데 이런 행위를 개발 행위 허가 및 농지 전용허가라 합니다. 개발 행위 허가를 받고자 하면 법률에 의해 부지 형질 변경에 따른 토목 설계 도면 및 구비 서류를 첨부하여 신청하게 됩니다. 이렇게 신청된 개발 행위 허가 신청은 해당 지자체가 심의를 하여 허가를 내 주는데 이때 대체 농지조성비 이행 보증금 및 개발부담금을 납부하여야 비로서 허가증을 받을 수 있습니다.

 

○정의
개발행위허가란 도시계획의 수립대상이 되는 도시계획구역안에서 도시계획사업에 의하지 아니하고 다음 각호의 행위를 하고자 하는 경우에는 관할 시장•군수의 개발행위허가 받아 이를 할 수 있도록 함으로써, 도시계획의 수립 및 집행을 원활히 하고 난개발 방지를 통하여 도시전체가 조화롭고 건전 하게 발전할 수 있도록 함
이론적으로 형질변경(정식용어로는 개발행위)이란 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립을 의미합니다. 내용만 놓고 보면 좀 어려워 보일것 입니다. 그러나 실제로는 그렇게 복잡하지 않습니다. `대지가 아닌 땅을 허가를 통해 대지로 바꾸는 것`으로 이해하면 됩니다. 구체적으로는 농지를 , 또 임야를 대지로 바꾸는 것으로 생각하면 이해가 쉽습니다. 물론 이 과정에서 전용허가는 필수적입니다. 허가 없이 대지나 공장용지 등으로 바꾸는 것은 형질변경이 아닙니다. 아무 땅에나 무턱대고 집을 지을 수는 없습니다. 사들인 농지를 다른 용도로 사용하겠다는 전용허가(개발행위허가)가 그것입니다. 형질변경의 대상으로는 임야와 농지가 대표적입니다.
• 건축물 건축 또는 공작물의 설치
• 토지형질변경(경작을 위한 토지형질변경은 제외)
• 토석채취
• 토지분할(건축법 제49조의 규정에 의한 건축물이 있는 대지를 제외함)
• 녹지지역안에서 물건을 1월이상 쌓아놓는 행위

 

○대체 농지 조성비 산정
•당해 농지 공시지가의 30%의 금액 (단 공시지가가 m2당 5만원 이상일때는 5만원 까지만 적용합니다.)
•감면 대상(농지법 시행형 57조)

 

○이행 보증금(국토의 계획 및 이동에 관한 법률 제 60조)
•부지를 조성하는데 따른 복구이행의 불확실성을 대비한 예치금액으로 형질 변경 설계금액의 20%의 금액을 예치하여야 하며, 보증 증권사의 이행보증증권을 발행받아 제출하여도 무방합니다.

 

○개발 부담금 산정
•개발부담금은 건축물이 완공되어 지목이 전이나 답에서 대지로 변경되었을 때의 공시지가에서 개발 비용(토목설계비 + 대체 동지조성비 + 이행보증금 + 부지 조성에 따른 공사비 등)을 공개한 금액과 당초 농지의 공시지가를 뺀나머지 금액의 25%에 해당하는 금액으로 즉, [완공 대지 공시지가 - (개발에 따른 비용 + 당초 농지 공시지가)] × 25% = 개발 부담금이 됩니다.
•도시지역은 990m2이상의 농지를,비 도시지역 1650m2이상의 농지를 전용할 때 부과 됩니다.

 

○근거법령
국토의 이용 및 관리에 관한법 제56조, 동법시행령 제51조

건물을 지을 수 있는 땅을 만드는 것
대지로 전용이 가능한 땅은 관리지역 내의 농지나 임야입니다. 관리지역은 예전으로 말하면 준농림지에 해당하는 것으로 전(佃)과 답(畓) 중 그다지 농사에 적합하지 않은 땅을 말합니다. 농지를 대지로 바꾸는 것은 개발행위허가제에 포함됩니다.
2003년 1월 1일부터 ‘국토의계획및이용에관한법률’이 제정되면서 종전의 전용허가는 개발행위 허가제로 변경되었고, 제출서류도 기존의 농지전용 허가 관련 서류에 건축도면 등 건축허가를 위한 관련서류가 추가되었습니다. 그래서 지금은 농지전용허가나 개발행위허가를 같은 의미로 사용하고 있습니다.
농지, 즉 밭이나 논이라고 해서 모두 전용될 수 있는 것은 아닙니다. 농사짓기에 적합한 농지는 농업진흥지역(농업진??구역과 농업보호구역으로 구분)로 정해 철저히 보호받기 때문에 농지전용이 거의 어렵다고 봐야 합니다. 단, 농업보호구역일 경우에는 가능성이 있으니 미리 속단하지 말고 전용 여부를 직접 확인해 봅니다.

토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 가지고 시•군청의 종합민원실을 찾는 것이 확실합니다. 건축 및 농지전용 담당자를 만나서 농지전용이 가능한 땅인지, 건폐율과 용적률(농림지역일 경우은 각각 20%, 80%)은 얼마인지 꼼꼼히 알아본 후 구매에 들어가야 합니다. 그리고 노파심에서 말씀드리자면 형질변경(개발행위/전용)은 해당지역의 지자체에 찾아가 허가를 신청하는것으로 절차가 시작됩니다. 담당공무원에게 서류를 내면 해당 지자체가 자체적으로 심사해 허가 부를 결정하는 것이 대부분입니다.
허가 여부가 지자체에 따라서는 더 걸릴 수도 있다는 점을 기억해야 합니다. 너무 서두르면 일을 그르칠 수 있습니다. 결정될 때까지 차분히 기다리는 자세가 필요합니다. 문의한다고 지자체에 자꾸 전화 등을 해대면 오히려 역효고를 볼 수 있습니다.

 

토목측량설계사무에 내는 대행비와 농지조성비 내야
이 때 비용으로 전용할 농지의 측량설계비, 측량설계사무소에 내는 의뢰비, 농지조성비가 들게 됩니다. 기존에 있던 농지전용부담금은 현재 폐지된 상태입니다. 민원실 서류 신청비나 면허세, 지역개발공채 구입비 등 10만원 이내의 소소한 비용도 내야 합니다.
개발행위 허가로 바뀌어 건축허가 관련서류를 첨부하게 되면서, 개인이 전용허가를 받기가 힘들어졌습니다. 부지와 주변의 건축물, 도로상황까지 모두 파악한 지적도나 토목 설계도면 등이 필요하기 때문에 관련업체를 통해 진행해야 합니다.
측량부터 대행까지 총괄해 드는 비용은 990㎡ 미만의 부지는 250만~4백만원 정도, 900㎡ 이상은 3.305㎡당 1만6천원선까지 하고 있습니다. 애초에 대행업체와 표준용역계약서 같은 명확한 계약서를 작성해 두어야 뒷탈이 없습니다.
다음 가장 큰 부담이 농지조성비입니다. 농지조성비를 내야하는 원리는 이렇습니다. 우리나라에 토지는 한정되어 있는데, 원래 농지를 타목적으로 사용하게 되면 그만큼 농사지을 땅이 줄어들게 되는 것 입니다. 이 때 정부에서는 개간이나 간척사업을 통해서 식량자급을 할 수 있는 기반을 만들어야 하는데, 그 필요한 재원을 마련하려는 목적입니이다. 농지조성비는 ㎡당 다음과 같으며 전국 공통으로 적용됩니다.

 

전용허가일로 부터 2년 이내 착공, 1년 이내 공사완료
허가일로부터 2년 이내에 건축을 착공하고 그 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가는 다시 취소됩니다(전용허가를 받으면 1년 내에 집을 지어야 하지만 6개월씩 두차례는 연장할 수 있고 전용 후 2년간 건축을 하지 않고 지연할 수 있음). 이 때 이미 납입한 농지조성비는 농지로 복구한 상태에서 환불을 받을 수 있습니다.
또 농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용완료일부터 5년까지는 용도변경이 까다로워집니다. 만약 다른 용도로 사용하려면 시•군수의 허가를 받아야하기 때문에 공익적인 용도가 아니면 어렵다고 봐야 합니다. 그러나 허가상에 제출된 원래의 목적대로 사용하고 있다가 5년이 경과한후에는 타용도로의 용도 변경이 가능합니다.
즉, 농지전용 허가 후 완료기간은 2년이며, 그리고 용도변경 제한이 2002년 4월 1일부터는 전용허가 후 또는 건축물대장상 등재된 날 , 농지의 전용목적이 완료된 날로부터 기산하여 5년(개정 이전은 8년)이 경과하면 용도변경을 할수 있다고 되어 있습니다.[농지법 시행령 제60조 1항(2002.3.30.개정)]
주택건축의 계약을 어기고 음식점이나 카페, 공장 등으로 용도변경하면 전용허가가 취소됨은 물론 5년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처해집니다.

 

○개발행위허가의 구체적인 절차
1. 매매가 되면, 땅의 원래 주인으로부터 토지영구사용승낙서를 받습니다. 이 승낙서는 땅주인이 토지에 대한 모든 권한을 구입한 이에게 넘겨주겠다는 약속으로, 꼭 전주인의 인감증명이 첨부되어야 합니다. (토지주 명의로 허가신청을 하고 소유권이전을 하는 경우도 있음)
2. 승낙서 외에 사업계획개요서 1부, 전용할 구역이 표시된 토지의 지적도 및 토목도면, 건축허가 관련 서류, 전용이 인근농지 영농에 피해가 될 경우 피해방지 계획서 등을 첨부해 개발행위허가신청서를 제출합니다.
3. 읍ㆍ면ㆍ시 소속의 농지관리위원회로부터 확인을 받고, 확인서를 첨부하여 허가전용권자에게 제출합니다. 부지가 1만㎡ 미만이면 시장이나 군수, 구청장이 전용허가권자입니다. 확인에서 서류 송부는 7일 이내에 이루어져야 합니다.
4. 전용허가권자가 허가 가능한지 불가능한지를 결정해 15일 이내로 신청자에게 통보해 줍니다. 허가가 이루어졌다면 농어촌진흥공사가 대체농지조성비를 부과하는 고지서를 신청자에게 발송합니다.
5. 신청자는 대체농지조성비와 전용부담금을 전문수납기관(농협, 수협, 축협)에 납부하고 시장, 군수, 구청장에게 영수증을 제시합니다.
6. 허가권자는 납부 사실을 확인 후 전용 허가증을 발급합니다. 그리고 이 때 논이나 밭이 법적으로 바로 대지로 바뀌는 것은 아닙니다. 건축물을 짓고나서 준공검사를 완료한 후라야 지목 변경이 가능합니다 그러나 일단 전용허가증이 나오면 일반 농지와는 용도가 다르며 전용허가를 받은 농지는 외지인도 소유권 이전등기가 가능합니다.
그리고 농지전용을 신청하기 전에 농지부서에서 적용하는 최소의 건페율이 어느정도인지 확인해야 하는데 무조건 전용을 많이 한다고 좋은 것은 아닙니다. 건축면적을 불필요하게 넓히면 건축비가 많이 들기 때문입니다. 보통 땅 면적의 30~40%가 건축면적입니다.

 

○도시지역내 농지전용
도시지역내 농지를 전용하고자 할 경우에는 타법(건축법.국토의계획및이용에관한법)에 의하여 의제 처리되므로 건축허가나 개발행위허가(토지형질변경허가)를 신청하면 구. 군청 내에서 협의 처리되므로 별도 허가가 필요 없음(농지전용협의)

○도시지역외 농지전용
농지관리위원회 심의(농지법시행령제39조제2항에 생략할 수 있는 경우가 있음)를 거쳐 농지 전용허가 (신고)를 하여야 함.
건축면적이 200㎡ 미만이거나 3층 미만일 경우 건축허가(신고)대상이 아니므로 농지전용허가 (신고)후 건축물기재사항 신고만 하면 됨(건축법제8조)

○농지전용하기 위하여 확인해야 할 사항(건축허가 기준)
1) 토지이용계획확인서 확인

2) 농지법상 확인 사항
•농지법상 농지구분( 농업진흥지역, 농업진흥지역밖)
•농업진흥지역은 농업의 진흥을 도모하기 위하여 일정 규모로 농지가 집단화되어 농업목적으로 이용 되는 것이 필요한 지역이므로 농지전용 할수 있는 행위가 정해져 있음
•국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역*계획관리지역 및 개발진흥지구안의 농지를제외한 지역으로서 농지전용 허가제한 시설인지 여부 관리지역은 계획관리지역이 아니므로 세분되기 전까지는 허가제한 대상시설 여부를 심사하여야 하고 건폐율40%, 용적율 80% 적용함. (농지법제39조 및 동법시행령제49조)
•농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 시설로서 대통령령이 정하는 시설(농지법시행령 제49조제3항)
•전용하고자 하는 농지가 전용 목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부
•전용하고자 하는농지의 면적이 전용목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적인지 여부
•전용하고자 하는 농지가 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화되어 있어 농지로서 보전가치가 있는지 여부.(농사하는데 좋은 농지인지 여부)
•전용으로 인하여 인근 농지에 피해가 예상되는지 여부(배수. 통풍. 일조 등)
•전용으로 인근농지의 잠식우려가 있는지 여부
•전용으로 인하여 농수산업 또는 농어촌 생활환경에 미치는 영향이 있는지 여부
•사업계획 및 자금조달계획이 적정한지 여부
•관련법 : 농지법제36조. 농지법제37조. 농지법39조 ,동법시행령34조. 시행령제37조.시행령38조. 제49조

3) 건축법 확인
•건축허가 및 신고(건축법제8조, 제9조)
•진입 도로 확인
•"도로"라 함은 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4미터이상의 도로
•지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 위치를 지정ㆍ공고하는 구간안의 너비 3미터이상(길이가 10m 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2m 이상)인 도로, 10m이상 35m미만일 경우 도로의 너비는 3m, 35m이상일경우 6m이상(도시계획 구역이 아닌 읍, 면, 지역에는 4m)
•국토의계획및이용에관한법률ㆍ도로법ㆍ사도법 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로
•건축허가 또는 신고시 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구)이 그 위치를 지정ㆍ공고한 도로
•건폐율 : 대지 면적에 대한 건축면적의 비율(자연녹지지역인 경우 건폐율이 20%로 농지가 330㎡일 때 66㎡까지 지을 수 있음)
•용적율 : 대지 면적에 대한 건축물의 연면적

4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법 확인
•개발행위허가
•연접 대상 면적 확인 : 주택. 1종 근린생활은 연접 면적을 적용하지 않음.
•관리지역에서 할 수 있는 건축물

5) 기타 타법 관련사항
•경사도(시*군 조례로 정한). 하수도. 퇴수로 등.
•배출시설관련여부(대기환경보전법.수질환경보전법.소음진동규제법)
•오수처리시설 관련사항(오수분뇨 및 축산폐수 처리에 관한 법률)
•문화재보호구역에서는 현상변경심의 가능여부
기타 하수 관련시설 및 환경관련법 확인
도시지역* 계획관리지역 및 개발진흥지구안의 농지를 제외하고는 농지법시행령제49조의 농지전용허가의 제한 대상시설의 적용을 받음(도시지역과 농업진흥구역이 같이 지정되어 있을 경우에는 도시지역의 적용을 받지 않고 시행령제34조의 적용을 받음)